住宅ローンの金利交渉の具体的手法とその他住宅ローンの金利を下げる方法

住居費

人生の三大支出でもある住宅費、そして住宅費の購入に使えるのが住宅ローンですが、「少しでも金利が安くなったらいいな」と思ったことはないでしょうか?

金利が0.1%安くなったとして、総支払額で見たときには20万円近く安くなることもあるため、住宅ローンの金利を下げることは非常に重要になります。

そこで今回は、住宅ローンの金利を少しでも安くする「住宅ローンの金利交渉方法」についてお伝えしようと思います。

住宅ローンの金利が0.1%下がると総支払額はどれほど変わるのか

現在の住宅ローンの金利は1%を切るほど超低金利が続いていますが、ここから0.1%ずつ金利が下がると総支払額がどのように変化するか見てみましょう。

全国平均借入額2,480万円(2014年度住宅金融支援機構の利用者調査データ)で試算してみましょう。

金利 20年
総支払額
差額
1.5% 28,720,969円
1.4% 28,448,050円 272,919円
1.3% 28,176,796円 271,254円
1.2% 27,907,145円 269,651円
1.1% 27,639,156円 267,989円
1.0% 27,372,788円 266,368円
0.9% 27,108,084円 264,704円
0.8% 26,845,015円 263,069円
0.7% 26,583,586円 261,429円
0.6% 26,323,820円 259,766円
0.5% 26,065,706円 258,114円

住宅ローンの借り入れが2,480万円の場合、0.1%変わるとおおよそ25万円程安くなるということがわかると思います。

金利が0.4%引き下がると、100万円近く総返済額が下がります。

少しでも住宅ローンの金利を下げることは、家計に大きな影響を与えるということが分かったと思いますので、具体的な住宅ローンの金利引き下げ紅葉についてお伝えしていきます。

住宅ローンの金利引き下げ交渉の具体的な方法

住宅ローンの金利の交渉というと戸惑う方もいると思いますが、特別珍しいことではありません。

実際に引き下げ交渉をしている人はたくさんいます。

このように、多くの人が金利引き下げ交渉を行っています。

では、実際にどのように金利交渉を行うのか見ていきます。

住宅ローン金利引き下げ交渉の2つの方法

住宅ローンの金利引き下げ交渉は主に2つのパターンがあります。

  • 優遇金利の交渉
  • 他金融機関と金利比較交渉

優遇金利の交渉とは

住宅ローンの金利には2種類あり、基準金利(店頭金利)と優遇金利があります。

優遇金利は一定の条件を満たすと受けられる優遇制度で、金融機関の住宅ローンの金利はほとんどの場合、優遇金利が含まれた実効金利(実際にかかる金利)になっているケースが多いです。

2%(基準金利)-1%(優遇金利)=1%(実効金利)

下記は「じぶん銀行(au×三菱UFJ銀行)」の金利ですが、二つとも優遇金利が含まれた金利です。

じぶん銀行
引用じぶん銀行

優遇金利を受ける条件は色々ありますが、下記に一例をあげておきます。

  • 住宅ローンを借りている金融機関の口座で給与の振込があること、あるいは今後使われる予定の場合
  • 住宅ローンを借りている金融機関のクレジットカードを所有している、あるいは今後所有する予定の場合
  • 住宅ローンを借りている金融機関の何かしらの会員組織に加入していること

重要なポイントは、住宅ローンを借りている金融機関のサービスを利用しているかどうかという点です。

そして、これからサービスを利用しようとしている状態でも可能です。

条件は様々なので、各金融機関によって優遇金利の条件は異なるので、窓口に連絡するのが確実です。

優遇金利は2種類ある

優遇金利には2種類あり、「通期優遇」と「当初優遇」あります。

通期優遇 優遇金利が完済までずっと続く金利。
その分、条件が厳しい。
当初優遇 優遇金利が適用される期間が決まっている。
条件は比較的簡単。

上記2つの中で、当初優遇は注意が必要です。

具体例を出すと、当初住宅ローンの金利を1%で借りていたとして、その後金利が1.3%まで上昇したとします。

この場合、当初優遇で0.5%の金利恩恵が受けられますが、当初優遇が終わった時点で1.3%になってしまい、実質損をすることになります。

1~10年 11年~35年
交渉前 1%
交渉後 0.8% 1.3%

ずっと続くと思っていた優遇金利が、実は10年の当初優遇だとわかり、11年以降は当初予定していた金利よりも高くなることがある、ということです。

しっかりと確認した上で、優遇金利の交渉を行ってください。

他金融機関と金利比較交渉とは

金融機関は確実に返してくれるであろう人に、できるだけ多くの金額を貸したいです。

そのため、他社で比較を取る(仮審査)と、ほとんどの場合が安くなります

この安くなった住宅ローンの金利の見積書を、現在住宅ローンを契約している金融機関に持っていき、乗り換える前提で話を進めると、他社よりも利率のいい金利で妥協案を提示してくれます。

さらに確実に交渉を成功させる方法は、時期を考えることです。

金利交渉におすすめな時期は3月か9月

会社は、年度毎に会社全体がどうなったかを数値化する日(期末)があり、それが3月と9月に行われることが多いです。

期末はいわば会社の通信簿の発表の日になるので、この日までの営業成績は非常に重要になってきます。

そのため、3月、9月に乗り換えされると金融機関は非常に困るので、交渉が成功する確率が高くなります。

交渉以外で住宅ローンの金利を下げる方法

交渉以外に住宅ローンの金利を下げる方法が、「乗り換え」という方法です。

住宅ローンは数千万円のという大きな金額になるため、乗り換えの場合、金利引き下げに対してはかなり融通をきかせてくれます。

「なんだ、乗り換えた方がお得じゃない」と思うかもしれないですが、乗り換えには手数料がかかります。

手数料の種類 詳細
事務手数料 ネット銀行の場合・・・2.1%程度
大手都市銀行・・・31,500円
保証料 ネット銀行の場合・・・なし
大手都市銀行・・・金利0.2%上乗せ
印紙税 契約書に必要な印紙で、1億円未満は2万円、1億円以上は6万円程度。
抵当権抹消費用 抵当権を抹消する手続きで、相場は1~2万円。
抵当権設定費用:登録免許税 新たに借りる金融機関で抵当権を設定するための税金で、借入額の0.4%。
抵当権設定費用:司法書士報酬 登記申請をする際の司法書士に支払う費用で、相場は5~10万円。

手数料は住宅ローンの借入金にもよりますが、おおよそ30万円~100万円程度です。

「先払いで50万円近くは厳しいよ」と思われがちですが、乗り換え手数料は次に契約する金融機関の住宅ローンの中に含めることができるので、乗り換え時に一括でかかる費用はありません。

なので、総支払金額と手数料分を吟味し、乗り換えたほうがいいかどうかをしっかり検討しましょう。

乗り換えにおすすめな金融機関

交渉する際の仮審査や、乗り換えしたい場合はどこの金融機関の住宅ローン金利が安いのか気になると思うので、住宅ローンの金利が安いと言われる金融機関をご紹介します

条件が色々あるため、下記で見積もりを取ってみることをおすすめします。

住宅ローン金利交渉まとめ

  • 交渉方法は「優遇金利」か他社との相みつを取って比較する
  • 交渉以外にも乗り換えで金利を安くできる

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